Стоит ли покупать коммерческую недвижимость для своего магазина?

Если мы говорим о небольших населённых пунктах, то в этом есть хоть какие-то плюсы. Если же речь идёт о больших городах и, тем более, о Москве, то от этой идеи лучше отказаться. А всё дело в рисках изменчивости мегаполисов.

1. Пузырь на рынке недвижимости.

Как уже говорилось, стоимость коммерческой недвижимости никогда себя не оправдает в арендных ставках (читайте Почему владельцы продают коммерческую недвижимость?). Представьте себе, может случится, что вам придётся свернуть свой магазин и начать сдавать помещение чужому дяде. Это будет совсем не рентабельно. А значит и вам с вашим магазином также будет не выгодно там находиться. Не нужно смешивать мух и котлеты. Возьмите и прикиньте, сможете ли вы платить из выручки вашего магазина аренду, которая отобьёт стоимость помещения за 7 или хотя бы 10 лет? Нет?

Тогда перестаньте думать, что вы купите помещение в личное пользование и аренду самому себе платить не обязательно. Потому что получается, что вы и не бизнесмен и не арендодатель. Зачем вам покупать коммерческую недвижимость, если ваш магазин не приносит столько денег, чтобы платить аренду по рыночной стоимости, а ваше помещение не может получить прибыль от арендного бизнеса, чтобы отбить себя за 10 лет? Бизнес ради бизнеса всегда обречён на провал.

2. Города меняются.

Сегодня ваше купленное помещение находится в самом центре пешеходного трафика, рядом с «якорным» магазином, платёжеспособные клиенты радуют ваш магазин своим спросом, а завтра всё может коренным образом измениться. Жизненно необходимый «якорь» закроется или переедет в соседнее здание, могут перенести пешеходные тротуары, посадить перед вами деревья и даже открыть новый выход из метро, а выход рядом с вашим магазином закрыть. И всё! У вас станет тихо и безлюдно.

Примеры и практики.

а) Москва, Бирюлёво Восточное, рядом со строительным рынком «Эмерал», небольшое помещение на отшибе спального микрорайона в собственности, хозяйственный магазин. Перед покупкой владелец целый месяц с секундомером и записной книжкой считал пешеходный поток, количество проходящих мимо будущего магазина машин, маршруток и автобусов. Показатели прекрасные, трафик специализирован под стройматериалы, медлить нельзя. Купил. Всё пошло как по маслу. За 2 года торговли отбил вложенные в товары деньги и стал получать неплохую прибыль.
А сразу после этого «Эмерал» согнал всех торговцев стройматериалами и стал активно строить павильоны для торговцев с «Черкизона». Как все знают, этого он сделать не смог и был разорён и закрыт полностью. А хозяйственный магазин то остался. Вот только движения в магазине прекратились. Конечно, покупатели из соседних домов иногда заходят, но этого едва хватает чтобы сводить концы с концами. Стоимость помещения упала в полтора раза, да и навряд ли получится продать его даже за эту стоимость.

б) Москва, м.Южная, магазин зоотовары. Помещение в собственности. Недавно под самым носом открылся продуктовый дискаунтер в ассортименте которого также не плохой выбор кошачьих и собачьих кормов. В ценах маленький зоомагазин конечно же не «на коне». В начале года продажи упали не в два и даже не в три раза. Уменьшение выручки в пять раз позволяет магазину только платить коммуналку и заработную плату, этой выручки едва хватает на пополнение товарного остатка, который неумолимо сокращается. Конечно, такому сильному падению ещё и поспособствовал кризис начала 2014, но всё же, факт остаётся фактом (читайте Падение продаж в январе, феврале 2014).

3. Нужно ли покупать своё помещение для бизнеса?

Решать конечно вам. Думайте, считайте, оценивайте риски. Сделайте так, чтобы всегда были запасные варианты и возможность отступления. Найдите помещение с несколькими источниками трафика, дабы при ликвидации одного из покупательских потоков вы не провалились в одночасье сразу на все 100 %.

И первый и второй владелец помещения не были готовы платить реальную арендную плату в съёмном помещении, т.к. они не привыкли её учитывать. Их бизнес не смог бы в «чужом» помещении арендовать площадь. Возможно понимая это владельцы и прикупили для своего «хобби» собственное помещение свободного назначения.

Вот так собственное помещение под магазин лишило людей сначала умения считать, а потом лишило бизнеса.