Почему владельцы продают коммерческую недвижимость?

Арендный бизнес покупают и продают. Так было всегда. Почему же бизнесмены избавляются от помещений, если они приносят прибыль? На самом деле о прибыли здесь речи вообще не идёт, ибо её нет! Давайте посчитаем.

На окраине Москвы у метро Домодедовская помещение свободного назначения в 82,6 кв. метра выставлено на продажу за 63 млн.рублей. Не хило? Теперь прикинем. Какова же должна быть цена аренды при окупаемости в 7 лет (хорошо, пусть будет 10 лет). Чтобы меня не укоряли собственники помещений возьмём 10 лет! Также смотрите тут.

Имеем 63 000 000 / 10 лет / 12 месяцев = 525 000 рублей в месяц.

И это только чтобы отбить цену столь дорогого приобретения и даже без учёта инфляции. Это помещение вот уже несколько лет не может найти своих постоянных арендаторов. Изредка появляются магазины, салоны и даже маленькие банки в столь дорогих помещениях, но через 2-3 месяца они снова пустуют. Рад ли хозяин помещения такому раскладу? Думается что нет. Ведь он пытается его сдавать всего за какие-то 627 тысяч в месяц. Наверное он искренне удивляется, что такое проходное место никто не ценит по достоинству. Он ищет и надеется, а тем временем он несёт и несёт убытки. И получилось так только потому, что он стал счастливым обладателем «пузыря» в виде коммерческой недвижимости.

С 2008 года всё изменилось. Этого до сих пор многие не могут понять. Люди перестают «швыряться» деньгами. Сверх рентабельный бизнес уходит в прошлое. Наценки на товары и услуги в 300-900% уже «не жильцы». Мы мало помалу приближаемся к мировым «аппетитам», где наценка 10-30% считается очень даже неплохой «накруткой». Нужно стремиться к оборотам, нужно начинать равняться на Ашаны, Дикси, Леруа и т.п.

Судя по оборотам многих маленьких и средних компаний, средняя цена аренды за квадратный метр на окраинах веток метро города должна составлять 1500-2000 рублей за квадратный метр в месяц. Читайте Так ли выгоден арендный бизнес? Для тех кто умеет считать деньги. И это именно в проходных местах! От сюда и должна вытекать стоимость коммерческой недвижимости в 82,6 квадрата равная:

2000 р/кв.м. * 82,6 кв.м. * 12 месяцев * 10 лет = 19 824 000 рублей

И это только стоимость теоретического возврата денег за недвижимость!

Не нужно забывать об инфляции, налогах, коммунальных платежах, простоях и других непредвиденных ситуациях. Стоит ли покупать это «золотое» помещение? Как вариант, считаем:

63 млн.рублей несём в банк минимум под 8% годовых. Получаем в месяц чистые и «не напряжные» деньги в размере 420 000 рублей.

Давайте скажем 82.6 квадратным метрам «аривидерчи», а его владельцу пожелаем большой удачи!