Коммерческая недвижимость. Какой размер площади лучше покупать?
Существуют много правды и неправды, а также откровенных мифов о коммерческих помещениях. Но кто бы что не говорил, люди покупают и продают помещения как для своего бизнеса, так и для сдачи в аренду. Раз уж вы решились, давайте посмотрим какую площадь недвижимости выгоднее и надёжнее покупать.
1. Маленькую коммерческую недвижимость проще сдать.
Да, это действительно так. Но не забывайте, что стоимость квадратного метра в маленьком помещении при покупке намного выше цены за квадрат в большом помещении. Это значит, что и арендная плата должна быть намного выше. Статистика последних лет устойчиво показывает, что малый бизнес постепенно беднеет и вырождается, поэтому перспектива покупки маленького помещения очень туманна. С высокой арендной ставкой сдать помещение (даже помещение свободного назначения) будет практически не реально. Пример:
У метро Пражская помещение в 35 кв.метров предлагается в аренду за 350 тыс.рублей в месяц, т.е. 10 тыс.за кв.м. в мес.! Что должно быть в этом помещении, чтобы не только отбивать аренду и зарплату, но и зарабатывать? Кроме шаурмы, куры-гриль и другого фастфуда ничего в голову не идёт. А они уже, как известно, в Москве на каждом шагу, а конкуренция всё растёт и зашкаливает. Вот это помещение и сдаётся уже полгода.
Тем более, не стоит покупать маленькое помещение в мало проходном месте или, куда хуже, в новостройке (читайте Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в новостройках для сдачи в аренду?). Сдать его по приемлемой стоимости не удастся вовсе.
2. Большое помещение можно легко сдавать одному из сетевых магазинов.
Да это тоже правда. Сетевой ритейл пребывает в постоянном поиске подходящих площадей для открытия своих новых магазинов и расширения зоны влияния. Минимальные условия по площади помещения для магазина сегодня составляет 250-300 кв.м.
Почти у всех обязательные требования:
-первый этаж помещения;
-грузовой пандус;
-противопожарная система;
-холодное, горячее водоснабжение;
-водоотведение;
-большая выделенная мощность электросети;
-большие возможности фасадной рекламы;
-возможность вывода наружу радиаторов охлаждения от холодильных установок;
Платить они вам будут в среднем 400-500 руб.кв.м./мес. При этом выжмут из вас последние соки и будут выжимать постоянно. Зато клиент надёжный и сядет к вам надолго.
3. Два в одном.
Первые два пункта «слегка» пессимистичные. А как же сказки о лёгком и выгодном арендном бизнесе? — спросите вы. Есть один более перспективный вариант, которым пользуются многие большие и маленькие торговые центры. Но он требует покупки помещения минимум 600-800 кв.м. Смотрите также Стоит ли покупать коммерческую недвижимость для своего магазина?
Вся идея заключается в разделении аренды. Половину помещения вы отводите под «якорного» клиента, желательно под продуктового. Оставшуюся часть «кроите» всем желающим по рыночной стоимости.
Продуктовый маркет даёт вам трафик, которым вы удовлетворяете остальных арендаторов. Часть аренды у вас идёт по ставке 400-500 румлей за квадрат, а остальное по 1500-2000 минимум.
В заключение хочется сказать следующее — нет панацеи. Пока рынок стоимости коммерческой недвижимости надут пузырём, арендного бизнеса сделать скорее всего не получится. Решайте сами.
